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Los factores que explican el aumento de gastos comunes y los efectos sobre la comunidad

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Fuentes consultadas por EL DÍNAMO explicaron que las nuevas obligaciones que impuso la Ley de Copropiedad han encarecido este cobro, principalmente respecto a la mantención y certificación de ascensores y la contratación de personal.

Los gastos comunes suelen ser un gran dolor de cabeza para quienes viven en departamento o condominio, puesto que su monto ha aumentado en los últimos meses y se espera que siga por ese camino.

Pagos de personal, mantenciones, consumo de servicios básicos y reparaciones son parte de los gastos que contempla este cobro mensual, el cual ha registrado un alza anual de 7% promedio en la Región Metropolitana, comparando el primer trimestre de 2024 con el mismo período del año pasado, de acuerdo a un informe realizado por Comunidad Feliz.

Según el reporte de la plataforma de administración, que es utilizada por más de cuatro mil condominios y edificios en el país, los gastos comunes promediaron $127 mil en la capital.

¿Qué cubren y por qué suben los gastos comunes?

Son la suma de todas las cosas necesarias para que un condominio funcione“, comenzó explicando a EL DÍNAMO Juan Carlos Latorre, presidente del Colegio de Administradores (CGAI). Lo anterior, haciendo alusión a los gastos administrativos (personal), de mantención, reparación, seguros y de uso y consumo de servicios básicos que se registran en un edificio.

De estos gastos, la mayor parte del monto que pagan los residentes de un edificio son destinados al capital humano, es decir, al personal que trabaja en la seguridad, mantención y otras labores que permiten el funcionamiento de un edificio.

En relación a este punto, Latorre hizo hincapié en el aumento de costo de salarios por el IPC y a la reducción de la jornada laboral de forma gradual por la Ley de 40 horas.



El recurso humano (porteros, personal de aseo, etc.) no está indexado por IPC, aún cuando todos los años tengas una cláusula donde al personal a fin de año se le reajusta su sueldo por IPC. Por otra parte, por ejemplo, ahora se disminuye la jornada laboral a 40 horas, por lo tanto, resulta que ahora vas a necesitar más mano de obra para cubrir los turnos necesarios para que la puerta esté siempre con gente. Por lo tanto, va a subir el costo”, explicó el presidente del CGAI.

En este sentido, agregó que “en el ítem recurso humano, que es muy gravitante, importan muchísimo las condiciones de los salarios del mercado, importan las eventualidades que haya habido que cubrir, etc”.

Sumado a ello, se encuentra el gasto por reparaciones y el consumo de servicios básicos, el cual está relacionado con la “temporalidad”.

“En verano los gastos comunes suben porque se hace mayor mantención a las piscinas, en vez de una vez al mes, como lo podrías hacer en invierno, se está haciendo dos veces a la semana. Lo mismo en invierno, tenemos el pago adicional por el agua caliente, la electricidad, los servicios básicos, y por supuesto el gas“, detalló Valeria Morillo, encargada de contenidos de Comunidad Feliz a EL DÍNAMO.

Otro punto importante con respecto a los gastos comunes son los costos por mantención. “Si el edificio celebró un contrato de mantenimiento con los ascensores de todos los meses, porque, entre otras cosas, es una norma exigible, lo más probable es que esos contratos de mantenimiento van a ser anuales y se van a reajustar una vez al año por IPC. Entonces, en ese ítem en particular, tú vas a tener un incremento en función específicamente de lo que diga el IPC”, dijo Latorre.

Siguiendo en esa línea, Morillo sostuvo que “es posible que también aumente el costo de las empresas mantenedoras de espacios comunes, por ejemplo, la empresa de ascensor usualmente tiene sus contratos en UF, que no es una cuota fija y normalmente va en aumento a menor o mayor escala, pero va en aumento”.

De toda la Región Metropolitana, solamente dos comunas han registrado una disminución de gastos comunes considerando el primer trimestre de 2024 con respecto al mismo período del año pasado: Quilicura (-3,78%) y Lo Barnechea (-3,44%).

Mientras que las comunas que más han incrementado el valor de este concepto son: La Cisterna (15,11%), La Florida (14,16%), Huechuraba (11,95%) y Providencia (10,65%).

Certificación de ascensores: quién fiscaliza y cómo saber si están en buen estado

El constante mantenimiento de los ascensores y la certificación de cada uno de ellos consume una buena parte de los gastos comunes. De acuerdo a la Ley 20.296, el propietario debe certificar sus equipos cada dos años en instalaciones habitacionales y cada un año en edificios comerciales, con un certificador inscrito en el listado del Ministerio de Vivienda (Minvu) y exhibir el certificado en un lugar visible.

Esta acción es fundamental para garantizar el correcto funcionamiento de los ascensores y evitar accidentes fatales en los edificios, tal como ocurrió el pasado 15 de mayo en Las Condes, cuando una trabajadora del Hotel Radisson Blu Plaza El Bosque Santiago cayó en la estructura donde se movilizaba, mientras cargaba y descargaba bandejas de alimentos en el montacarga.

Posteriormente, la mujer fue trasladada a la Clínica Los Andes, donde finalmente falleció por la gravedad de sus heridas, estableciendo su causa de muerte a un politraumatismo por aplastamiento.

Considerando lo anterior, Cristian Jans, de Certeza Chile, empresa de certificación de ascensores, explicó a EL DÍNAMO que la ley exige que se deben certificar ascensores, montacargas, escalas mecánicas, minicargas, o cualquier equipo que traslade personas o cargas de un nivel a otro.



“Los usuarios se deben fijar en la mantención y certificación al día, el aseo general, que las puertas corran sin obstrucción, que no tenga ruidos raros o movimientos laterales extraños, que tenga buena iluminación, que funcione la alarma de auxilio, la citofonía y luz de emergencia principalmente”, detalló.

Con respecto al costo de certificación y cómo impacta en los gastos comunes, puntualizó que “varía por el tamaño del equipo a revisar, cuántas paradas tiene, claramente si existen varios equipos en el mismo edificio, se puede bajar el precio por equipo. Pero el mayor costo no es ese, ya que va a depender de lo que se encuentre, porque si el equipo tiene fallas muy graves, se deja detenido y sin funcionar”.

“Por otra parte, está el costo de las reparaciones o de las multas que puede dar el Juzgado de Policía Local por citación de fiscalización municipal, por no contar con la certificación al día”, añadió.

Teniendo en cuenta lo anterior, si el ascensor de un edificio no cumple los requisitos queda sin certificación y el edificio queda expuesto “a que pase un fiscalizador municipal, quien deja una citación al Juzgado de Policía Local, el cual sanciona con multas de hasta 150 UF o la clausura del equipo“, dijo Jans.

El aumento de obligaciones que abarcan los gastos comunes

Juan Carlos Latorre, presidente de la CGAI, expuso que la alza de gastos comunes también se debe al aumento de obligaciones por parte de la ley.

“Ha cambiado muchísimo. Ahora hay una cantidad de cosas, por ejemplo, solamente el tema de los ascensores ya es uno. Antes tú contratabas al mantenedor y ahora tienes que contratar mantenimiento y certificación”, partió diciendo.

Sobre los requisitos para fichar personal, “antes contratabas cualquier persona que viniera de la calle y que pudiera hacer la pega de portero. Ahora, tú estás obligado a hacerlo completar un curso del OS10. Y si no, te sacan unas multas que son del infierno”, agregó.



“Han aparecido una cantidad de obligaciones enormes que se han ido incorporando en el gasto. Por eso es que el gasto ha ido subiendo también en el último tiempo. Hay muchas cosas nuevas que están implícitas que tienen que hacerse y la ley hace más complicada la operación de las comunidades”, resumió.

Sumado a ello, Latorre añadió el factor seguridad. “Ha sido bien gravitante. En el fondo, tú administras un edificio, te lo entregaron así con una rejita por el costado, y resulta que después empiezan a robar. Hay que ponerle un cerco eléctrico, una cámara a la rejita y en todos lados. Todo eso influye en el gasto”, aseguró.

El aumento de los gastos comunes también se puede traducir en el aumento de morosidad por parte de los residentes de los edificios.



“La morosidad sí ha aumentado mucho y lamentablemente no vemos ninguna tendencia a la baja. Pues como lo hemos venido hablando, tenemos temas de inflación y esto siempre va a afectar, no solo al pago del gasto común, si no a la dificultad, porque si bien los reajustes salariales ocurren, no tienden a ir 100% a la par con la inflación, o no terminan de cubrir todas esas necesidades que necesita una familia promedio”, aseguró Valeria Morillo a EL DÍNAMO.

“El gasto común pasa a ser una segunda prioridad y dado que no es que te vayan a desalojar por no pagar un mes, tiende a ser algo que se pospone, recordando que es desde el tercer mes que la administración está autorizada para cortar electricidad y telecomunicaciones. Entonces eso suele ser la principal razón de la morosidad”, explicó.

Otro punto importante a tener en cuenta sobre la deuda con mora, tiene que ver con la confianza y transparencia por parte de la administración. “Hemos conversado con residentes que a veces no pagan su gasto común, no porque no tengan los medios, sino porque no ven cómo ese dinero se usa cada mes en su comunidad, porque de repente los pasillos están sucios, el ascensor tiene un mes sin funcionar, etc”, dijo Morillo.

En ese sentido, la encargada de contenidos de Comunidad Feliz sostuvo que “siempre es bueno transparentar en qué se está usando el dinero recaudado a fin de mes”.

¿Qué sucede si no pago los gastos comunes?

De acuerdo a lo que dice la ley, todo copropietario se encuentra obligado a contribuir con las obligaciones económicas del condominio, incluidos los gastos comunes, aún cuando no haga uso del mismo.

Ahora bien, el retraso o no pago de los gastos comunes puede dar origen a distintas sanciones, que van desde el cobro de intereses y multas, hasta el corte de servicios básicos.

“Las únicas medidas estipuladas dentro de la Ley de Copropiedad y las medidas éticas es el corte de la electricidad y telecomunicaciones, solo después de los tres meses. Hay administraciones y comités que optan por no permitir al residente usar los espacios comunes si están morosos”, detalló Morillo.

Sumado a ello, Juan Ignacio Bretón, abogado jefe de Property Partners recalcó a EL DÍNAMO, “en casos más extremos, en el cobro judicial de los mismos se puede solicitar el embargo de la unidad para proceder al remate y que la comunidad se pague con las resultas de la subasta”.



Esta publicación aparece primero en ElDinamo